Justiția oarbă dărâmă o casă, când putea să dărâme un grajd

Proprietarul unei vile construite în comuna Măgura este obligat de instanță să-și demoleze construcția, ridicată pe o suprafață de teren pe care există o servitute de trecere (cale de acces). Deși beneficiarul servituții nu s-a folosit de acest drept timp de 14 ani și a propus instanței o altă variantă de acces la terenul său, care nu ar presupune demolarea unei vile, ci a unui grajd (pe latura opusă), judecătorii au ținut morțiș să-l sancționeze pe proprietar, obligându-l să dărâme construcția. Aceasta în condițiile în care hotărârile instanțelor ar trebui să aibă în vedere paguba cea mai mică pe care o suportă un om.

Cătălina CHIFU

Tot scandalul pornește de la o hotărâre dată în 1999 a Judecătoriei Bacău, prin care se stabilește o servitute de trecere (cale de acces) pe proprietatea (teren fără construcții) lui Constantin Păduraru, din comuna Măgura. Beneficiar al servituții este Daniel Fetecău. Acesta deține un teren de 3.316 mp la sud de proprietatea lui Păduraru și, pentru a ajunge la el, trebuie să traverseze curtea lui Păduraru. Instanța i-a dat în ’99 servitutea de trecere, însă Fetecău nu s-a folosit niciodată de acest drept. Mai mult decât atât, terenul a fost lăsat în paragină, nu există pe el nicio construcție și nu l-a exploatat în niciun fel. Servitutea de trecere nici nu a fost înscrisă în cartea funciară. Din acest motiv, Constantin Păduraru, ignorând totuși hotărârea judecătorească, s-a gândit să ridice lângă casa în care locuiește o altă construcție pe care să o lase moștenire uneia dintre fiice – Laura Păduraru. A obținut autorizație de construcție și toate documentele necesare și a început construcția unei case cu mansardă, de 69 mp la sol (suprafață desfășurată de 123 mp). Daniel Fetecău nu a contestat decizia proprietarului și nici autorizația de construcție, nu a fost deranjat de intenția lui Păduraru de a construi pe terenul pe care exista servitutea de trecere. Nu a mers nici la Primărie sau în instanță să facă demersuri pentru sistarea lucrărilor. De-abia când a fost terminată vila, prin 2005, Fetecău și-a „amintit” de dreptul său, servitutea de trecere, și a deschis acțiune în instanță împotriva lui Păduraru.

În cererea principală, el solicită demolarea casei, dar lasă la aprecierea instanței ca, în cazul în care „demolarea casei cu etaj ridicată pe calea de acces ar fi o soluție neeconomicoasă și mult prea împovărătoare” pentru proprietar, să se instituie o servitute de trecere pe alt amplasament, pe latura opusă, care ar fi presupus demolarea unui grajd. Blocată pe hotărârea din ’99, instanța nici nu a luat în calcul această variantă și a considerat că se impune sancționarea proprietarului, iar sancțiunea meritată este chiar demolarea casei. „Instanța apreciază că demolarea acelei construcții reprezintă tocmai sancțiunea pe care pârâtul (Păduraru) o va suporta pentru exercitarea cu rea-credință a drepturilor sale. A hotărî altfel echivalează cu a legitima pârâtului abuzul de drept”, au motivat judecătorii. În 2008, instanța de recurs dă aceeași sentință împotriva proprietarului. Nici această hotărâre nu a fost pusă în aplicare de Daniel Fetecău. Constantin Păduraru a vândut între timp vila uneia dintre fete.

Servitutea nu a fost înscrisă în cartea funciară

De-abia în 2011, când a aflat că vila a fost vândută, Daniel Fetecău și-a amintit din nou de dreptul de trecere și a apelat la un executor judecătoresc. „Fiica lui Păduraru nu a cumpărat casa cu tot cu servitute. Sarcina nu a fost preluată pentru simplul motiv că nu a fost înscrisă în cartea funciară. Servitutea este din 1999. În șase luni trebuia să o înscrie în cartea funciară, altfel ea nu-și produce efectul, nu are valoare. Dacă s-ar fi trecut în cartea funciară servitutea, orice vânzare ulterioară trebuia să preia sarcina, ceea ce ar fi echivalat cu luarea la cunoștință a cumpărătorului privind existența servituții. Atât timp cât din actele întocmite la notar nu rezultă această sarcină, noul proprietar nu este obligat să lase servitute de trecere. Notarul nu are voie să treacă în acte ceva ce nu e înscris în cartea funciară. Nici documentația cadastrală nu conține nicio servitute. Când s-a făcut construcția, Daniel Fetecău, care este ofițer de poliție, nu s-a adresat Primăriei cu memoriu să spună că există servitute de trecere și nici nu a făcut acțiune în instanță pentru sistarea lucrărilor”, explică Gabi Viscreanu, avocata noului proprietar al vilei – Laura Păduraru, care a deschis acțiune în instanță pentru stingerea servituții de trecere.

Executorul evită să aplice o hotărâre dubioasă

Interesant este cum judecă instanțele cazul Păduraru – Daniel Fetecău în acest moment. De-abia după ce a fost distrus gardul și s-au făcut marcaje care arătau locul prin care trebuie „tăiată” vila în două pentru a lăsa cale de acces lui Daniel Fetecău, executorul judecătoresc și-a dat seama că proprietarul casei s-a schimbat, iar hotărârea instanței din 2006 nu poate fi aplicată pentru că nu îl vizează pe noul proprietar. „Executorul judecătoresc a suspendat executarea, întrucât hotărârea nu e opozabilă Laurei Păduraru. Fetecău a făcut însă plângere împotriva executorului, iar instanța a admis, în mai 2012, continuarea executării. Executorul s-a întâlnit cu Păduraru Constantin, care s-a opus executării, și atunci au stabilit de comun acord să asigure cale de acces pe partea opusă vilei (unde este un grajd)”, spune Gigi Candet, purtătorul de cuvânt al Camerei Executorilor Judecătorești. Mai concret, până și executorul judecătoresc a evitat să pună în aplicare o hotărâre a instanței cel puțin bizară – aceea de a demola o casă, alegând varianta cu paguba cea mai mare, și a hotărât să meargă pe o cale de compromis – demolarea unui grajd. În paralel, în instanță s-a judecat acțiunea de stingere a servituții deschisă de Laura Păduraru. Din acest motiv, s-a dispus suspendarea executării silite. În februarie 2013, Judecătoria Bacău respinge ca nefondată cererea depusă de Laura Păduraru, de încetare a dreptului de servitute de trecere. Nu s-a luat în calcul niciuna dintre modificările care au intervenit între timp în ceea ce privește construcția. „Dacă o instanță face o eroare, și mă refer la hotărârea din 2006, o altă instanță nu poate corecta o nedreptate? În situația asta nu-și mai are rostul instanța de control”, spune avocata Gabi Viscreanu. Laura Păduraru a declarat recurs la hotărârea Judecătoriei.

Liviu Miroșeanu, director Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară – „Nefiind înscrisă servitutea în cartea funciară, notarul nu avea de unde să știe de ea când a întocmit actele de proprietate la vânzarea-cumpărarea casei. Notarul solicită de la Cadastru un extras de carte funciară autentic, care conține toate sarcinile asupra unei proprietăți. Ar fi trebuit ca cel interesat, beneficiarul servituții, să vină să o înregistreze în cartea funciară. Construcția și tranzacția s-au făcut fără a se lua în calcul servitutea, pentru că aceasta nu era notată în cartea funciară. Or, documentul de bază în orice tranzacție e extrasul de carte funciară.”

Laura Păduraru, proprietarul vilei, în motivarea acțiunii – „În mod șicanator, cu rea-voință dusă la extrem, după ce a văzut casa edificată, cu forme legale, pe proprietatea celui ce deținea terenul, și-a adus aminte (Daniel Fetecău, n.r.) că ar avea un drept de trecere. Prin anumite artificii, s-a ajuns la hotărârea ce ar obliga vechiul proprietar la demolarea construcției, în condițiile în care se putea găsi altă variantă de servitute și chiar s-a solicitat de către pârâtul Daniel Fetecău”.

Daniel Fetecău – „Nu declar nimic până nu se finalizează procesul și până nu avem o hotărâre definitivă și irevocabilă. Într-adevăr, nu am folosit niciodată dreptul la servitute. Dar vreau acum să-l folosesc. Vreau să fac ceva pe teren, nu știu ce, o să mă gândesc. Nu îmi amintesc de ce nu am înscris servitutea în cartea funciară. Nu știu de ce am omis”.